Lease-back: implicaciones

¿Qué es?

Para hacernos una idea, es una operación financiera similar al leasing, pero a la inversa. En esta operación el propietario de un bien lo vende a una sociedad de leasing para suscribir un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo y asegurándose su recuperación a través del arrendamiento financiero.

Son contratos financieros en los que la entidad que busca financiación transmite un bien de su inmovilizado a una entidad financiera, siendo el bien la garantía de que se devolverá la cantidad recibida junto con los intereses, cuya devolución se formaliza mediante el pago de cuotas de arrendamiento por el uso del bien, el cual está afecto a las actividades del cesionario de forma continua.

En esta operación, la titularidad del bien se transmite a la sociedad de leasing, conservando la empresa vendedora su derecho de uso.

¿Para qué se utiliza?

Para obtener financiación, pues es una fuente de liquidez. Muchas empresas cuentan con elementos patrimoniales, pero necesitan una mayor tesorería, por lo que lease-back les puede resultar muy útil.

¿Qué consecuencias tiene en el patrimonio empresarial?

La realización de este contrato no supone una disminución del patrimonio, manteniéndose el activo en el balance Asimismo, el beneficio obtenido de la venta no se reconoce contablemente.

El arrendatario deberá contabilizar un pasivo financiero y el arrendador un activo financiero.

En cuanto a la carga financiera, se distribuye a lo largo del tiempo que dure el contrato utilizando para ello el criterio de devengo.

¿Cómo se amortiza?

El arrendatario, que tiene el uso del bien objeto de lease-back, lo amortizará como si la transmisión del mismo no se hubiese producido, y sobre el mismo valor anterior a la transmisión, con independencia de la calificación subjetiva que las entidades puedan dar al contrato por ellas celebrado.

¿Cuáles son sus implicaciones fiscales con respecto al IVA?

El IVA de la venta se liquida en el momento en que se produce la misma, mientras que el procedente de las cuotas a pagar por el arrendamiento se registra cuando estas se devenguen.

Ejemplo

La sociedad XXX ha construido una nave industrial que vende a una sociedad de leasing, la cual, a su vez, la arrienda a XXX, concediéndole una opción de compra sobre la nave.

Se trata de una operación de lease-back inmobiliario en la que hay que distinguir, a efectos del IVA:

a) La entrega por XXX a la sociedad de leasing de la nave industrial: es una primera entrega sujeta y no exenta, cuyo devengo se produce cuando la nave se pone a disposición de esta última. La base imponible es la contraprestación percibida por la entrega.

b) El arrendamiento con opción de compraefectuado por la sociedad de leasing a XXX: en principio se trata de una prestación de servicios, produciéndose el devengo en el momento en que resulta exigible la renta correspondiente, siendo la base imponible el importe de dicha renta.

En el momento en que el arrendatario se compromete a ejercitar la opción de compra, nos hallamos ante una entrega de local, devengándose el impuesto por la cantidad total que haya de pagar el adquirente, con exclusión de los intereses por aplazamiento.  No se aplica a esta entrega la exención de las segundas entregas de edificaciones, siempre que el contrato de leasing tenga una duración mínima de 10 años. En otro caso, se aplica la exención sin perjuicio de poder ejercitar la renuncia a la misma.

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